建て替え費用の相場は？解体して同じ土地に新築を建てる場合の金額

 

経年劣化やライフスタイルの変更によって、「今ある家を改修したい」という方もいると思います。その際に、悩むのがリフォームにすべきか・建て替えにすべきかということです。リフォームの方が比較的安く抑えられる場合もありますが、範囲や、家の状態、依頼する業者によっては建て替えの方がいい場合もあります。

 

最初からリフォームと決めつけず建て替えの見積もりだけでも取ってみるといいでしょう。この記事では建て替え費用の相場をまとめています。おおよその金額が知りたい方は参考にしてくださいね！

 

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建て替え費用の相場は3,353万円/38坪が平均【2020年最新版】

 

 

建て替え費用は家の大きさによって変わってきますが、フラット35の調査によると3,353万円/38坪が全国の平均となっているようです。この金額に＋して解体費用や諸経費が乗っかってくるイメージです。土地がない人は土地代金が発生するので、すでに土地を持っている人と比較すると建築費用を抑えている印象を持ちます。つまり、建て替えの場合は土地代金が浮く分ちょっぴり贅沢ができるということですね！

 

38坪の場合3,353万円の建築費用がかかるということは、１坪あたり約88万円という計算になります。ハウスメーカーの坪単価をまとめた記事で詳しく紹介していますが、坪単価88万円はそこそこいいハウスメーカーの金額帯に該当します。坪数に応じた建て替え費用の相場は以下の通りです。

 

10坪の家	880万
20坪の家	1,760万円
30坪の家	2,640万円
40坪の家	3,520万円
50坪の家	4,400万円
60坪の家	5,280万円

 

このような結果となりました。この金額はあくまで全国平均で計算しておりまして、依頼するハウスメーカー・工務店、家の広さなどによって上下すると思いますので、参考までにお考えください。

 

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建て替えを検討するときのポイント

 

住宅の建て替えを検討する場面は実際にはどんな人が多いでしょうか。また、建て替えのハウスメーカーを選ぶ以外にも抑えて置きたい最低限注意したいポイントなどをぜひ、確認してみてください。

 

建て替えを検討するのはどんな時？

 

 

今住んでる物件が「古い家だ」「古い古民家を土地付きで買う」など、建て替えを検討する方は多いのではないでしょうか。実際に住宅の建て替えを検討し始める建物は、木造住宅では築25年・30年を過ぎた時期が多いといわれています。建物をどれだけきれいに使っていても、新築の住宅を長年使い続けると、住宅は劣化していきます。住宅は見た目の劣化だけでなく、どうしても建物の老朽化も進行していってしまいます。耐震なの面でも劣化や耐震技術や耐震基準も年々向上している状態です。特に1981年以前に建てられた住宅は、旧耐震基準に沿って建てられているので注意が必要で、建て替えを考えてもよいかもしれません。

 

また、建物の劣化以外にも、家族のライフスタイルも変わってくる時期と重なります。たとえば新築時は子供が1人から2人になったり、個人の部屋が必要であったり、部屋数が必要な間取りや主寝室は上層階の場合が多いです。それが時間が過ぎ、ライフスタイルが変わると夫婦の将来を考えて「一階に生活スペースの比重を置いたバリアフリー構造に対応させたい」、子供夫婦と一緒に住むので「二世帯が一緒に快適に過ごせる住宅の間取りにしたい」など新築で住宅を購入した時と大きくライフスタイルが変わってきます。

 

一生の買い物と言われる家、必然的に一か所に長く住む流れになりやすいです。その中で多くの方のライフスタイルに変化が起こります。建て替えることで今のライフスタイルにあった快適な住宅で過ごすことができるようになります。

 

 

建て替え時の注意する点

 

 

木造住宅の建て替えでの工事期間は、おおよそ引渡しまで約5～6カ月ほどの期間が必要なことが多いといわれています。

 

 

住宅の建て替えの場合、多くの場合が工事期間中は仮の住まいで過ごすことになります。また、古い住宅を解体する時の引っ越し費用・建て替えが完了した際の引っ越しと、2回必要になります。住宅の建て替え期間の約半年間の部屋の賃貸契約が必要になります。さらに賃貸契約は住み替えの期間の家賃だけでなく、敷金や礼金、短期の賃貸契約の場合には違約金もかかることが多いので注意が必要です。仮の住まいに入りきれない荷物などはコンテナなどに預ける場合もあり、その場合は追加で費用が掛かることもあります。

 

建て替えの際の解体工事は、機会や人の手かなどの解体方法によっても時間や金額が変わってきます。実際の解体作業や解体工事の着手前のご近隣への挨拶、建設リサイクル法の届出なども含めてどこまでの作業を解体業者が費用内で行ってくれるか内容を確認しながら業者選びを行うとよいでしょう。

 

住宅の建て替えの際は、工事費以外にも上記のような項目も併せて考慮しながら計画を進めるほうがスムーズな住み替えとなります。一括で行ってくれる業者を探すやり方や費用面を考えて、自分たちでできることは自分たちで行うなど、それぞれのご家庭の負担を考えながら建て替えを検討していくことをオススメします。

 

うっかりと建て替えの見積もりの際に忘れがちな費用、3つの不動産登記の費用があります。建て替えの際の建物代や解体工事費とは別に、法務局への各登記が必要になります。家を解体したら必要な建物滅失登記、これは物の解体後１ケ月以内に行う登記です。建て替えが完成したら、新しい建物を建物表題登記と所有権保存登記を行い建物と所有者を登記簿に登録する必要があります。

 

抑えて置きたいポイントを確認しながら、住宅の建て替えを計画してみてください。

 

リフォームと建て替えどちらがいい？

 

リフォームと建て替えはどちらが方がよいか、多くの方が比較検討される項目だと思います。比較検討する場合には実際の改修後の暮らしや暮らし方を想像することが重要です。家族の現在の不満や今後の希望などライフスタイルにあった要望をまとめ、優先順位を決めるとよいでしょう。

 

リフォームと建て替えの費用

 

工事の費用面で比較すると、リフォームが安く抑えられることが多く建て替えはリフォームより費用が高くなることも多いです。リフォームは建物の骨格をそのまま壊さずに改修したい部分や部屋単位で改修します。そのため比較的に影響範囲が抑えられ、建て替えよりも費用を抑えられる傾向が多いです。建て替えは今ある建物をすべて壊して更地にして家を建て直すので、費用が高くなる場合が多いです。

 

不満の解決具合で考えるとリフォームよりも建て替えの方が不満が解決しやすいといえます。完成度や改善したい項目の解消などは建物を全て壊して一から建てる建て替えの方が自由度が高く、理想の住宅を建てることができます。逆に、リフォームでは結局費用をかけてリフォームしたけど根本の問題は解決できなかったなど不満が残る場合もありえます。

 

実際によくある例で、初期費用は抑えられるリフォームを行っていくと改修した箇所としていない箇所の差が気になってしまうことです。リフォームは、改修した箇所はキレイになりますが、築年数が長い建物はや色見や質感の差などからはっきりと違いがわかります。また見た目だけでなく、境い目からの水漏れなどがあると結局はリフォーム箇所が増えて建て替えと同様な費用が発生してしまうこともあります。

 

実際にリフォーム工事をしてたら、シロアリ被害や耐震など建物の悪い状態が見えてしまい、ハウスメーカーと話すと大幅な追加改修工事が必要になった例もあります。こういったことを避けるためにも、特に築年数が多い建物に関しては建て替えを検討する目線でのハウスメーカー探しを行うとよいでしょう。専門知識を持ったハウスメーカーを探していくと、パターン別で提案してくれたりプロとして想像がつかない良い提案をしてくれる場合も多いです。

 

リフォームと建て替えの補助金

 

住宅ローンは年間で十万、何白万になる場合が多く、大きく長い間家計に影響する項目です。優遇が受けられる場合もあるので、リフォーム・建て替えとそれぞれ知っておく必要があります。また住んでいる地域によって補助金制度もある場合があるので居住する自治体などに先に確認しておくとよい項目でしょう。

 

リフォームでの減税は耐震改修工事・一定のバリアフリー・定の省エネ改修など対象となると利用できる場合があります。ですが、一般的にはリフォームよりも建て替えの方が新築の戸建てになるので受け取れる補助金や適用される減税などの多くの優遇処置があります。お得な補助金や優遇処理が多い建て替えが多いだけでなく、建物を一新できて住まいの不安を解消しやすい建て替えで一度検討してみてもよいかもしれません。

 

建て替え費用の相場【都道府県：地域別】

 

建て替え予定地の相場を知りたい方のために、都道府県別の建て替え費用の相場を算出してみました。

 

都道府県名	建て替え相場	坪数に応じた費用
北海道	3,219万円 (坪単価:78)	10坪:780万円 20坪:1,560万円 30坪:2,340万円 40坪:3,120万円
青森県	2,908万円 (坪単価:73)	10坪:730万円 20坪:1,460万円 30坪:2,190万円 40坪:2,920万円
岩手県	3,127万円 (坪単価:78)	10坪:780万円 20坪:1,560万円 30坪:2,340万円 40坪:3,120万円
宮城県	3,330万円 (坪単価:80)	10坪:800万円 20坪:1,600万円 30坪:2,400万円 40坪:3,200万円
秋田県	3,061万円 (坪単価:76)	10坪:760万円 20坪:1,520万円 30坪:2,280万円 40坪:3,040万円
山形県	3,252万円 (坪単価:76)	10坪:760万円 20坪:1,520万円 30坪:2,280万円 40坪:3,040万円
福島県	3,480万円 (坪単価:85)	10坪:850万円 20坪:1,700万円 30坪:2,550万円 40坪:3,400万円
茨城県	3,207万円 (坪単価:84)	10坪:840万円 20坪:1,680万円 30坪:2,520万円 40坪:3,360万円
栃木県	3,144万円 (坪単価:81)	10坪:810万円 20坪:1,620万円 30坪:2,430万円 40坪:3,240万円
群馬県	2,984万円 (坪単価:80)	10坪:800万円 20坪:1,600万円 30坪:2,400万円 40坪:3,200万円
埼玉県	3,459万円 (坪単価:90)	10坪:900万円 20坪:1,800万円 30坪:2,700万円 40坪:3,600万円
千葉県	3,372万円 (坪単価:88)	10坪:880万円 20坪:1,760万円 30坪:2,640万円 40坪:3,520万円
東京都	3,934万円 (坪単価:102)	10坪:1,020万円 20坪:2,040万円 30坪:3,060万円 40坪:4,680万円
神奈川県	3,698万円 (坪単価:95)	10坪:950万円 20坪:1,900万円 30坪:2,850万円 40坪:3,800万円
新潟県	3,165万円 (坪単価:78)	10坪:780万円 20坪:1,560万円 30坪:2,340万円 40坪:3,120万円
富山県	3,074万円 (坪単価:74)	10坪:720万円 20坪:1,480万円 30坪:2,220万円 40坪:2,960万円
石川県	3,274万円 (坪単価:79)	10坪:790万円 20坪:1,580万円 30坪:2,370万円 40坪:3,160万円
福井県	3,321万円 (坪単価:81)	10坪:810万円 20坪:1,620万円 30坪:2,430万円 40坪:3,240万円
山梨県	3,080万円 (坪単価:79)	10坪:790万円 20坪:1,580万円 30坪:2,370万円 40坪:3,160万円
長野県	3,327万円 (坪単価:85)	10坪:850万円 20坪:1,700万円 30坪:2,550万円 40坪:3,400万円
岐阜県	3,316万円 (坪単価:85)	10坪:850万円 20坪:1,700万円 30坪:2,550万円 40坪:3,400万円
静岡県	3,431万円 (坪単価:86)	10坪:860万円 20坪:1,720万円 30坪:2,580万円 40坪:3,440万円
愛知県	3,576万円 (坪単価:89)	10坪:890万円 20坪:1,780万円 30坪:2,670万円 40坪:3,560万円
三重県	3,164万円 (坪単価:84)	10坪:840万円 20坪:1,680万円 30坪:2,520万円 40坪:3,360万円
滋賀県	3,517万円 (坪単価:89)	10坪:890万円 20坪:1,780万円 30坪:2,670万円 40坪:3,560万円
京都府	3,215万円 (坪単価:86)	10坪:860万円 20坪:1,720万円 30坪:2,580万円 40坪:3,440万円
大阪府	3,513万円 (坪単価:90)	10坪:900万円 20坪:1,800万円 30坪:2,700万円 40坪:3,600万円
兵庫県	3,378万円 (坪単価:88)	10坪:880万円 20坪:1,760万円 30坪:2,640万円 40坪:3,520万円
奈良県	3,438万円 (坪単価:85)	10坪:850万円 20坪:1,700万円 30坪:2,550万円 40坪:3,400万円
和歌山県	3,164万円 (坪単価:87)	10坪:870万円 20坪:1,740万円 30坪:2,610万円 40坪:3,480万円
鳥取県	3,360万円 (坪単価:87)	10坪:870万円 20坪:1,740万円 30坪:2,610万円 40坪:3,480万円
島根県	2,812万円 (坪単価:90)	10坪:900万円 20坪:1,800万円 30坪:2,700万円 40坪:3,600万円
岡山県	3,318万円 (坪単価:87)	10坪:870万円 20坪:1,740万円 30坪:2,610万円 40坪:3,480万円
広島県	3,250万円 (坪単価:85)	10坪:850万円 20坪:1,700万円 30坪:2,550万円 40坪:3,400万円
山口県	3,191万円 (坪単価:91)	10坪:910万円 20坪:1,820万円 30坪:2,730万円 40坪:3,640万円
徳島県	3,127万円 (坪単価:83)	10坪:830万円 20坪:1,660万円 30坪:2,490万円 40坪:3,320万円
香川県	3,188万円 (坪単価:84)	10坪:840万円 20坪:1,680万円 30坪:2,520万円 40坪:3,360万円
愛媛県	3,033万円 (坪単価:81)	10坪:810万円 20坪:1,620万円 30坪:2,430万円 40坪:3,240万円
高知県	2,994万円 (坪単価:84)	10坪:840万円 20坪:1,680万円 30坪:2,520万円 40坪:3,360万円
福岡県	3,297万円 (坪単価:84)	10坪:840万円 20坪:1,680万円 30坪:2,520万円 40坪:3,360万円
佐賀県	3,358万円 (坪単価:82)	10坪:820万円 20坪:1,640万円 30坪:2,560万円 40坪:3,380万円
長崎県	3,098万円 (坪単価:81)	10坪:810万円 20坪:1,620万円 30坪:2,430万円 40坪:3,240万円
熊本県	3,319万円 (坪単価:82)	10坪:820万円 20坪:1,640万円 30坪:2,560万円 40坪:3,380万円
大分県	3,156万円 (坪単価:82)	10坪:820万円 20坪:1,640万円 30坪:2,560万円 40坪:3,380万円
宮崎県	2,865万円 (坪単価:80)	10坪:800万円 20坪:1,600万円 30坪:2,400万円 40坪:3,200万円
鹿児島県	2,824万円 (坪単価:80)	10坪:800万円 20坪:1,600万円 30坪:2,400万円 40坪:3,200万円
沖縄県	3,434万円 (坪単価:88)	10坪:880万円 20坪:1,760万円 30坪:2,640万円 40坪:3,520万円

 

都道府県のデータで何となく、建て替え相場のイメージはできたと思います。土地代金がかからない分、建物にお金を使える点は建て替えの大きなメリットと言えるでしょう。特に都心に土地を持っている場合は、土地代がバカ高いです。上記の金額に1,000万〜3,000万上乗せされるわけですから大きな出費となります。土地代金が発生する分、建物で妥協して予算を下げるなどしないといけませんから、条件や要望が通らないというケースも出るのです。

 

 

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建て替えの費用は依頼するハウスメーカーも重要

 

 

建て替えで新築を建てる場合、ハウスメーカー選びは非常に重要です。都道府県別で建築費用の相場を出しましたが、依頼するハウスメーカーによっては、相場よりも安くなるケース、高くなるケースが十分に考えられます。ハウスメーカーの坪単価をまとめた記事をご覧いただければわかりますが、業者によって坪単価、コンセプト、特徴が全く違います。

 

上記のイラストは一例ですが、依頼するハウスメーカー・工務店によって建て替え費用や住宅のクオリティ、間取りなどが変わってきますので、業者選びは非常に重要なのです。